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【生活窍门】合理房贷,让你少还几十万  

2013-01-19 22:53:24|  分类: 金融理财 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当下对于一个家庭来说,最大的贷款支出普遍应该是房贷。现在一个较大的二线城市房价都在万元左右,假设买一套100平方米的房子,首付40万,贷款60万,按照2011年7月的基准利率7.04%计算,20年下来,光偿还的利息就是52万。而即便是按照8.5折后的利率来计算,你需要为这套房子支付的额外利息还是达到43万之多。

所以,要给家庭减负,最重要的就是要想办法降低自己的房贷利息。

减少利息无非两种方式,一是减少贷款额度,二是缩短贷款时间,其中我比较支持第二种方式。因为减少贷款额度直接导致的是当前经济出现紧张。比如你手上只有20万现金,不能都拿去做首付吧?万一把钱一次性投进去,后面出现急需用钱的突发状况,就会很被动。所以你最多只能首付15万,留下5万作为保障储备,也就是我们理财金字塔的基础部分。这是必需的,哪怕要多付几万元的利息也没办法。

现在看看贷款时间的问题。

一切都要根据当下的实际情况来设定,不能单纯地说房贷不能超过5年或者7年。在一定的阶段选择不同的还款方式就不一样。但通常我会认为房贷最好不要超过10年。而像35岁以后的人,家庭经济有了一定实力,在做房贷的时候,我建议贷款最好不超过5年。

为什么这么说呢,举个例子你就清楚了:我前年买了一套房,总价100万左右,首付40%,贷款60%。当时就算了一笔账,如果我用5年偿还的话,利息只需要7万到8万,如果是20年的话,就像刚才算的,光利息就要50万,这种利息的负担就是比较大的。

产生50万的利息就意味着什么呢?100平方米的房子,每平方米要多承担5000元的成本。比如说我几年以后要把房子卖掉的时候,光是利息就已经付掉3000元,这时候你哪怕把单价卖到1.5万元,也赚不了多少钱。因为利息增加了你的成本。为什么有的人投资房子赚不到钱,明明买的时候是5000元,卖的时候是8000元,却感觉没赚多少?因为利息都付了二十几万,钱都被银行赚去了,你怎么能赚呢?

所以从长期的角度来说,房贷要算清楚利息。对我们来讲,如果手上资金充裕,时间最好不要太长。

当然,在本金不变的情况下,缩短贷款时间直接意味着你每个月的月供负担就会增大。对年轻一些的家庭来说,如果贷5年,每个月支出1万多这也是不太现实的。所以这种情况下,我们只能用20年的方式,每个月还款的数额在自己收入的30%左右,比如3000多还是可行的。

但你要注意有一点,选择贷款20年,是不是真的就非得等到20年后才还清呢?

强烈建议有能力的话一定要去做提前大额偿还。比如贷款三五年过后,我的家庭情况有了改善,经济基础逐渐增强,也就是达到了我们后面要提到的财富自由拐点,或者赚到了比较大的资金,那么提前做一些比较大额的偿还,比如三五万,减少自己的本金,同样就减少了给银行的利息。

究竟能省多少呢?我们来算一下就知道了:

还是100万的房子,贷款60万,20年偿还,利率不变,利息是52万。如果贷款5年后你要做一次5万元的提前偿还,这时候大概本金还剩51万,偿还过后是46万,那么接下来的15年里,你还需要支付23.8万元的利息,加上之前已经偿还的16万多,你一共需要偿还40万左右的利息。也就说,你用这5万,替自己省掉了12万的利息。

道理其实很简单,也很容易算出来,但是大多数人不知道自己的利息究竟是怎么付掉的,也没有想到有钱的时候可以去先把贷款还掉一部分。总觉得钱还是放在自己手里比较好,不到20%的人会去做这个事情。

当然,除此之外还有另外一种情况,就是把贷款时间延长到30年。比如每个月本来要还4000元,现在只还2000元左右,省下了2000元。很多人就有这样一个观点,如今通胀那么高,现在的2000元钱,20年后可能只当几百元用。所以与其把它提前还掉,还不如目前留着投资或者享受。

这种想法对不对?

其实也不错!而且我会觉得这个钱放在手上获得的价值比省掉的利息高。

之前我们也谈到,财富规划里面没有这样做就一定对,那样就一定错的事情。原则就是你一定要知道自己处于什么阶段,自己的目标是什么,然后根据具体情况去作选择。比如我选择了30年贷款,每个月少缴2000元的月供,你去拿这笔钱去学习,去增加自己的投资能力。可能几年过后,你的这笔投资会赚几十倍,这样的话,既减轻了当前的生活负担,又培养了赚钱的本领,给自己今后的富裕生活奠定了基础,是可以这样做的。



但如果多了这2000元,你没什么好的投资渠道,反而是在股市上、基金上去亏,又不主动学习相关技巧,甚至是把钱拿去进行一些无意义的消费了,比如买一些无谓的奢侈品,或者我们之前提到的可以压缩的弹性支出,那还不如拿这笔钱去还利息。

那么,我们应该怎样去衡量自己是不是应该把钱留下来做投资呢?

算笔简单的账,你就知道了——当前贷款利率是7.04%,如果你是首套住房,打完折以后是5.99%,如果你的投资今年是收益了10%,但明年又亏了5%,平均下来就没办法超过利息的增加。倘若你发现自己的投资可以每年都持续超过10%,那把钱留下来投资就很好。但大多数人都无法达到,所以,我希望大家能够合理的评判自己投资和赚钱的能力。

如果你自己没有一个准确的评判,那前景就不太妙了——一方面没有把利息挣回来,另一方面反而还会把本金亏损。

 
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